“Στους Ελληνες το πουλάμε 200.000, στους Κινέζους 300.000”
“Στους Ελληνες το πουλάμε 200.000, στους Κινέζους 300.000”
Πώς οι 17.000 χρυσές βίζες που εκδόθηκαν στην Ελλάδα την τελευταία δεκαετία έφτασαν να πιέζουν ασφυκτικά την εγχώρια αγορά ακινήτων
Τον Δεκέμβριο του 2013 η δικηγόρος Δάφνη Κορομπέλη θυμάται να έχει πιάσει από νωρίς σειρά έξω από τη Διεύθυνση Αλλοδαπών της Πέτρου Ράλλη. Στις πέντε το πρωί βρέθηκε να «σπρώχνεται στην πόρτα μαζί με δεκάδες άλλους, λες και βρισκόντουσαν όλοι σε καράβι που ήταν έτοιμο να αναχωρήσει», όπως χαρακτηριστικά περιγράφει σήμερα στην «Κ». Αν υπήρχε πράγματι καράβι, θα ήταν μάλλον η μόνη με εισιτήριο πρώτης θέσης στο χέρι. Η δικηγόρος του μεσιτικού The Rooftop Athens Real Estate βρισκόταν στο Αλλοδαπών από τα ξημερώματα εκείνης της ημέρας σέρνοντας μια βαλίτσα που περιείχε έγγραφα και ολόκληρο τον νόμο για τη χορήγηση άδειας διαμονής ιδιοκτητών ακινήτων. Ηταν η πρώτη δικηγόρος που έκανε αίτηση Golden Visa στην Ελλάδα για λογαριασμό κάποιας Κινέζας επενδύτριας.
«Με είδε ο διευθυντής του τμήματος και μου είπε “τι δουλειά έχεις εσύ εδώ;”. Του απάντησα και μου λέει “δεν καταλαβαίνω τι είναι αυτό που μου λες”. Δεν ήξερε ο άνθρωπος ακόμα τον νόμο, δεν το είχε ξανακάνει», περιγράφει η κ. Κορομπέλη. Βλέποντας τι έχει να αντιμετωπίσει, κάλεσε στο τηλέφωνο το ίδιο εκείνο πρωί τον τότε γενικό γραμματέα του υπουργείου Εσωτερικών, Αγγελο Συρίγο. «Είχε ασχοληθεί πολύ με το θέμα και ήρθε αυτοπροσώπως στο Αλλοδαπών γύρω στις 7, για να οργανώσει κάπως την κατάσταση.
17.182 άδειες σε 10 χρόνια
Η φράση «黄金签证» (χουαντσίν τσεντσάγκ) που σημαίνει «χρυσή βίζα» θα ακουγόταν πολύ συχνά έκτοτε στα γραφεία όσων μεσαζόντων ασχολούνται με το real estate στην Ελλάδα την τελευταία δεκαετία – όσο, δηλαδή, διαρκεί το πρόγραμμα που δίνει πενταετή άδεια παραμονής και κατ’ επέκταση διευκολύνσεις μετακίνησης εντός Σένγκεν στους υπηκόους τρίτων χωρών που αγοράζουν ακίνητο αξίας 250.000 ευρώ και άνω, καθώς και στα άμεσα μέλη της οικογένειάς τους.
Από εκείνη την πρώτη άδεια που τελικά κατάφερε να καταθέσει η Δάφνη Κορομπέλη, τον Δεκέμβριο του 2013, μέχρι τις 1.802 που χορηγήθηκαν σε επενδυτές το 2023, μέσω του προγράμματος της Golden Visa έχουν λάβει άδεια παραμονής συνολικά 17.182 άτομα από 108 διαφορετικές χώρες. Μέσα στη δεκαετία το ίδιο το πρόγραμμα έχει διαφοροποιηθεί αρκετά νομοθετικά, κυρίως με την προσθήκη βελτιώσεων που εγγυώνται μεγαλύτερη διαφάνεια.
ΣΥΝΟΛΙΚΟΣ ΑΡΙΘΜΟΣ GOLDEN VISA ΑΝΑ ΕΤΟΣ
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 ΣΥΝΟΛΟ
9 403 488 576 998 1935 3973 1413 1826 3759 1802 17182
Αλυσιδωτές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων
Οπως περιγράφουν στην «Κ» γνώστες του πεδίου, κατά τα πρώτα χρόνια της εφαρμογής του προγράμματος, που φέτος κλείνει δέκα χρόνια, ορισμένοι μεσίτες, μεσάζοντες και κατασκευαστικές εταιρείες εκμεταλλεύτηκαν νομικά κενά προς ίδιον όφελος, δημιουργώντας αλυσιδωτές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων. Ενα παράδειγμα είναι ο τρόπος που τα έσοδα από τα ακίνητα της Golden Visa έφταναν στην ελληνική αγορά.
«Ο τρόπος πληρωμής του τιμήματος του ακινήτου απασχολούσε διαχρονικά τον νομοθέτη, οπότε όλες οι αλλαγές επικεντρώθηκαν σε αυτό το κομμάτι», εξηγεί η Δάφνη Κορομπέλη. «Οταν ξεκινούσε ο νόμος, μπορούσες να πληρώσεις το τίμημα με μετρητά, που πλέον δεν συμβαίνει με κανένα συμβόλαιο ακινήτου. Επιπλέον, ορισμένες εταιρείες είχαν πάρει ακόμα και τα POS και είχαν μεταβεί οι ίδιες στην Κίνα, το οποίο τραπεζικά και φορολογικά ήταν παράνομο, ώστε οι Κινέζοι που “ψάρευαν” εκεί να πληρώνουν επιτόπου ολόκληρο το ποσό. Αργότερα, βγήκε ένας νόμος που έλεγε ότι οι καταβολές του τιμήματος δεν μπορούν να γίνονται εκτός Ελλάδας και πρέπει τα λεφτά να φτάνουν απευθείας στον λογαριασμό του πωλητή διατραπεζικά, με επιταγές ή με έμβασμα. Οπότε εκεί δημιουργήθηκε ένα μεγάλο θέμα και ακυρώθηκαν πάρα πολλά συμβόλαια», εξηγεί.
Παράγοντας της αγοράς περιγράφει στην «Κ» ότι πολλοί δικηγόροι επέλεγαν να μην ανοίξουν τραπεζικό λογαριασμό στους υποψήφιους επενδυτές ακινήτων προκειμένου να αποφύγουν το κομμάτι του ελέγχου προέλευσης των κεφαλαίων τους. Ωστόσο, οι πολίτες τρίτων χωρών υποχρεούνται να διαθέτουν λογαριασμό στην Ελλάδα. «Τους έλεγαν ότι δεν απαιτείται να ανοιχτεί λογαριασμός, παρόλο που ήταν πολίτες τρίτης χώρας, και τους παρότρυναν να βάλουν απευθείας τα χρήματα στον λογαριασμό του πωλητή με transfer», λέει στην «Κ» πηγή που προτιμάει να μείνει ανώνυμη. «Τη στιγμή που τα χρήματα μπαίνουν σε τραπεζικό ίδρυμα, σημαίνει ότι έχουν ελεγχθεί. Αυτομάτως είναι σαν νομιμοποίηση εσόδων. Το άνοιγμα του λογαριασμού είναι πάρα πολύ σημαντικό για αυτού του είδους τις συναλλαγές. Και έτσι πάρα πολλοί δεν ανοίγουν», συμπληρώνει η ίδια πηγή εξηγώντας πως χωρίς δικλίδες ασφαλείας ένα τέτοιο επενδυτικό εργαλείο μπορεί εύκολα να χρησιμοποιηθεί ως «πλυντήριο» αδήλωτων εσόδων.
Η ζέση των εταιρειών να μεταβούν ακόμα και στην Κίνα για να πληρωθούν συνδεόταν συχνά με ανύπαρκτα σπίτια ή με ακίνητα των οποίων η τιμή πώλησης δεν ανταποκρινόταν στην πραγματική τους αξία. Το τελευταίο συνέβαλε καθοριστικά και στην αύξηση των τιμών των ακινήτων, που επηρεάζει σήμερα τους εγχώριους αγοραστές.
Η Δάφνη Κορομπέλη, που έχει κυρίως Κινέζους πελάτες λόγω των σπουδών της στην Κίνα και της γνώσης της γλώσσας, περιγράφει πώς λειτουργούν τα ίδια τα λεγόμενα «immigration offices» στην ασιατική χώρα, τα οποία εντοπίζουν στην Ελλάδα σπίτια με κόστος 50.000 έως 70.000 ευρώ και τα πουλάνε σε τιμές Golden Visa. «Γνωρίζω πολλά τέτοια παραδείγματα», λέει. «Τους παρουσιάζουν, για παράδειγμα, κάποια χαρακτηριστικά, όπως ότι το ακίνητο απέχει τρία χιλιόμετρα από την Ακρόπολη, αλλά η αίσθηση του Κινέζου για τις αποστάσεις είναι πολύ διαφορετική από τη δική μας. Η Σανγκάη και το Πεκίνο είναι πόλεις τεραστίων διαστάσεων και τα τρία χιλιόμετρα θεωρούνται κοντά, ενώ το σπίτι μπορεί να βρίσκεται στα Πατήσια. Ετσι, είναι κλασικό παράδειγμα η υπερτιμολόγηση. Ενα σπίτι που στην ελληνική αγορά κυκλοφορεί στα 200.000, αυτοί θα το πάρουν 300.000», λέει και προσθέτει: «Μεσίτες έρχονταν στο γραφείο μας και λέγανε “εμείς στους Ελληνες το δίνουμε 200 χιλιάρικα, στους Κινέζους 300”. Και εμείς τους λέγαμε “παιδιά, δεν ισχύουν αυτά τα πράγματα, οι Κινέζοι, οι Αμερικάνοι, οι Λιβανέζοι δεν είναι ηλίθιοι, για να αγοράζουν 100 χιλιάρικα πάνω”. Πλέον δεν είναι, γιατί κάποτε υπήρξαν ευκολόπιστοι», σημειώνει.
Οι στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων που σχετίζονται με την Golden Visa έχουν τις ρίζες τους στα πρώτα χρόνια εφαρμογής του προγράμματος, σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, πρόεδρο του δικτύου E-Real Estates. «Ξεκινούσε κάποιος να αγοράσει ένα ακίνητο επειδή ήθελε πραγματικά να γίνει επενδυτής στην Ελλάδα κι εμείς εδώ πέρα –επειδή είμαστε πάρα πολύ έξυπνοι–, του λέγαμε “θα πληρώσεις 250.000 ευρώ και θα σου επιστρέψουμε πίσω τα 60.000”», λέει στην «Κ». «Αυτά τα πράγματα σήμερα είναι στα δικαστήρια. Η ελληνική Δικαιοσύνη έχει βρει τις περιπτώσεις και έχει κινηθεί εναντίον μεσιτών, διαμεσολαβητών αλλά και επενδυτών για εξαπάτηση του ελληνικού Δημοσίου».
«Οπου πηγαίνουν μαζικά οι επενδυτές, ανεβαίνουν οι τιμές»
Είναι αναντίρρητο ανάμεσα στους βασικούς παίκτες της αγοράς πως το πρόβλημα που δημιουργεί η Golden Visa παρατηρείται τοπικά. «Οπου πηγαίνουν μαζικά οι επενδυτές, δημιουργείται στρέβλωση στις τιμές», λέει στην «Κ», ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος. «Ο Πειραιάς είναι ένα παράδειγμα, που φαίνεται ότι ανέβηκαν οι αξίες επειδή εκεί έμεινε στα 250.000 το όριο για τη βίζα. Υπήρξε αλματώδης αύξηση».
Τον Αύγουστο του 2023 το όριο της αγοράς ακινήτου για την απόκτηση Golden Visa διπλασιάστηκε σε περιοχές όπου υπήρχε επενδυτική πίεση. Οπως μετέφεραν στην «Κ» πηγές του υπουργείου Οικονομικών, παρατηρήθηκε κατακόρυφη αύξηση των τιμών στις περιοχές όπου το όριο παρέμεινε στα 250.000 ευρώ, δηλαδή στον Πειραιά και στα δυτικά προάστια, ενώ παράλληλα μικρότερη ήταν η άνοδος στα βόρεια και τα νότια προάστια, όπου η Golden Visa ανήλθε στις 500.000. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, οι τιμές των ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 14,8% το 2023 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ενώ στα βόρεια και τα νότια προάστια 8,4% και 11,5% αντίστοιχα. Η πιο θεαματική αύξηση, όμως, πραγματοποιήθηκε σε δυτικά προάστια (18,7%), Πειραιά, (23,2%) και προάστια Πειραιά (25,6%), εκεί, δηλαδή, όπου το όριο των 250.000 διατηρήθηκε.
Παρατηρήθηκε κατακόρυφη αύξηση των τιμών στις περιοχές όπου το όριο παρέμεινε στα 250.000 ευρώ, δηλαδή στον Πειραιά και στα δυτικά Προάστια, ενώ παράλληλα μικρότερη ήταν η άνοδος στα βόρεια και τα νότια προάστια, όπου η Golden Visa ανήλθε στις 500.000.
«Η αύξηση στην τιμή της Golden Visa σε ορισμένες περιοχές αποφασίστηκε ώστε να υπάρχουν περισσότερα ακίνητα διαθέσιμα στους Ελληνες», επισημαίνει ο Λευτέρης Ποταμιάνος. «Είδατε να υπάρχουν σε αυτές τις περιοχές περισσότερα ελεύθερα ακίνητα ή να κάμπτονται οι τιμές; Εγώ δεν το είδα εδώ και 9 μήνες, που είναι ικανό διάστημα μετά το εξάμηνο για να υπάρξει υποχώρηση των τιμών. Εδώ υπάρχει αύξηση», λέει.
«Δεν φταίει η Golden Visa για τα αδιάθετα ακίνητα»
Με τις συνολικές άδειες που έχουν δοθεί να φτάνουν τις 17.182, προκύπτει ότι τόσα ακριβώς είναι και τα ακίνητα που ανήκουν σε ξένους επενδυτές του προγράμματος Golden Visa. Το ερώτημα είναι εάν αυτά τα ακίνητα λείπουν από τους Ελληνες μισθωτές. «Η Golden Visa δεν απορρυθμίζει τα ενοίκια, απορρυθμίζει τις τιμές πώλησης. Δεν έχει καμία σχέση με το ενοίκιο. Εχει σχέση με το ενοίκιο μόνο για όσα ακίνητα είναι εγγεγραμμένα στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ή είναι κλειστά. Ο,τι ποσοστό είναι αυτό», λέει ο Θεμιστοκλής Μπάκας,
Σύμφωνα με παράγοντες τις αγοράς, το ποσοστό που καταλαμβάνει η βραχυχρόνια μίσθωση στα ακίνητα της Golden Visa έχει πέσει κατακόρυφα ιδίως την τελευταία τριετία, εξαιτίας του υψηλού διαχειριστικού κόστους του. Οι εταιρείες διαχείρισης των ακινήτων της Golden Visa που υπόσχονταν στους ιδιοκτήτες τους ανταπόδοση από την εκμετάλλευσή τους φαίνεται πως εγκατέλειψαν σταδιακά το μοντέλο της τουριστικής τους διάθεσης και στράφηκαν κατά πλειοψηφία στη μακροχρόνια μίσθωση, επιστρέφοντας αυτά τα ακίνητα στη διάθεση των κλασικών μισθωτών.
Είναι γνωστό τοις πάσι ότι το 90% και πλέον των ακινήτων αυτών βγαίνουν στη μακροχρόνια όχι στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Σύμφωνα με τους μεσίτες που χειρίζονται τα επενδυτικά χαρτοφυλάκια των κατόχων Golden Visa, τα περισσότερα ακίνητα υπό αυτό το καθεστώς χρησιμοποιούνται για μακροχρόνιες μισθώσεις ή ιδιοκατοίκηση και μόνο ένα πολύ μικρό ποσοστό χρησιμοποιείται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. «Αντίθετα με ό,τι πιστεύουν πολλοί, η Golden Visa βοηθά τις μισθώσεις, καθώς τουλάχιστον το 97% των ακινήτων από κατόχους μένει στην αγορά και μόλις το 3% των ιδιοκτητών επιλέγουν να μείνουν στην Ελλάδα. Αυτό σημαίνει ότι στην προσφορά βγαίνουν νέα, ανακαινισμένα, ακίνητα προς μίσθωση», λέει ο Ιωάννης Ρεβύθης, οικονομολόγος – εκτιμητής ακινήτων και επίτιμος πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής. «Εμείς που δουλεύουμε στην αγορά, σας το λέμε με σιγουριά: Είναι γνωστό τοις πάσι ότι το 90% και πλέον των ακινήτων αυτών βγαίνουν στη μακροχρόνια όχι στη βραχυχρόνια. Αρα καμία σχέση δεν έχει η Golden Visa με τις μισθώσεις», υπερθεματίζει και ο Λευτέρης Ποταμιάνος.
«Να πιστοποιείται η αξία του ακινήτου»
«Η Golden Visa δεν δούλεψε ποτέ σε εθνικό επίπεδο, αλλά σε συγκεκριμένες περιοχές», συνοψίζει το βασικό πρόβλημα του επενδυτικού εργαλείου ο Θεμιστοκλής Μπάκας. «Δεν είδαμε επενδύσεις στα Γιαννιτσά, στην Τρίπολη, στη Σπάρτη. Ενώ το πρόγραμμα σχεδιάστηκε με στόχο να υπάρξουν επενδύσεις σε όλη την Ελλάδα, ουσιαστικά συγκεντρώθηκαν κυρίως σε συγκεκριμένες περιοχές του νομού Αττικής». Τα συνολικά έσοδα από το πρόγραμμα την πρώτη δεκαετία εφαρμογής του ανέρχονται σε 7.343.642.536 ευρώ, με τη «μερίδα του λέοντος» να κατέχει η περιφέρεια Αττικής.
ΑΡΙΘΜΟΣ GOLDEN VISA 2013 – 2023 ΑΝΑ ΑΠΟΚΕΝΤΡΩΜΕΝΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗ
ΑΤΤΙΚΗΣ 5.930
ΚΡΗΤΗΣ 1.528
ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ – ΘΡΑΚΗΣ 1.270
ΠΕΛΟΠΟΝΝΗΣΟΥ, ΔΥΤΙΚΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ & ΙΟΝΙΟΥ 1.212
ΑΙΓΑΙΟΥ 686
ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ – ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ 680
ΗΠΕΙΡΟΥ – ΔΥΤΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ 671
Υ.Μ.Α. – ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ* 5.205
ΣΥΝΟΛΟ 17.182
*Για τις αιτήσεις που υποβάλλονται στο Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου (Υ.Μ.Α) δεν είναι διαθέσιμος ο γεωγραφικός προσδιορισμός.
ΥΨΟΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ GOLDEN VISA 2014 – 2024 (ΦΕΒ) ΑΝΑ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ
ΑΤΤΙΚΗΣ 1.820.641.437
ΚΡΗΤΗΣ 518.723.093
ΠΕΛΟΠΟΝΝΗΣΟΥ – ΔΥΤΙΚΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ – ΙΟΝΙΟΥ 501.034.560
ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ – ΘΡΑΚΗΣ 445.330.426
ΗΠΕΙΡΟΥ – ΔΥΤΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ 234.934.090
ΑΙΓΑΙΟΥ 234.186.954
ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ – ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ 224.564.719
Υ.Μ.Α – ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΜΕΤΑΝΑΣΤΕΥΤΙΚΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ* 3.364.227.257
ΣΥΝΟΛΟ 7.343.642.536
*Για τις αιτήσεις που υποβάλλονται στο Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου (Υ.Μ.Α) δεν είναι διαθέσιμος ο γεωγραφικός προσδιορισμός. Τα ποσά σε ευρώ
πηγή: Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ